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  • 房屋租赁合同终止,装修损失如何赔偿,律师告诉你!
  • 来源:邹志彦律师 | 发布日期:2018-09-16 次 | 人气:556
  • 一、房屋租赁合同终止装修损失定义

     《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。

     因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

    二、房屋租赁合同终止装修损失赔偿的具备条件

    1、出租方同意装修

    1)根据《合同法》第二百二十三条的规定,承租人经出租人的同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
    2)如果合同对房屋出租后的用途有明确约定,装修是一种必需,且装修时出租方既不阻拦,也未在合同期内提出异议,应视为对承租方装修行为的同意或默许。

    2、房屋装饰装修物的现存装修价

    房屋装饰装修物的现值损失,是指附合装饰装修物在房屋租赁合同解除、被确认无效时尚存在的实际价值,应按承租人已使用房屋的时间予以折旧。

    3、房屋租赁合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理

    1)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

    2)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

    3) 因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

    4)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

    三、房屋租赁合同终止,装饰装修损失赔偿方案。

    1、租赁合同无效时,装饰装修损失赔偿方案。

    1)承租人经出租人同意装饰装修,未形成附合的装饰装修物:

    A.出租人同意利用的,可折价归出租人所有;

    B.不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

    2)承租人经出租人同意装饰装修,已形成附合的装饰装修物:

    A.出租人同意利用的,可折价归出租人所有;

    B.不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

    2、租赁期间届满时,装饰装修损失赔偿方案。

    1)承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

    承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。

    2)承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,当事人另有约定的按照约定处理。

    综上述,经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,除另有约定或者可以拆除以外,承租人不得要求赔偿装饰装修费用。

    3、合同解除时,装饰装修损失赔偿方案。

    1)承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

    2)承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,按照下列情形分别处理:

    A.因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。

    B.因承租人违约导致合同解除,承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。

    C.因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任。

    D.因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

    3)当事人另有约定的,按照约定处理。

    四、装饰装修现值损失或残值损失的计算方法

    房屋装饰装修残值损失是指在合同解除时,装饰装修的“剩余价值”,该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。

      通常情况下,残值损失与装饰装修的现值相符,但因为《解释》确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕,故合同履行期间已经摊销(消耗)的装饰装修费用,不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用,该费用可能高于或者低于装饰装修的现值,此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则:如果未摊销费用高于现值,残值损失按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失,应当以实际损失为基础确定;如果未摊销费用低于现值,残值损失按照未摊销的费用确定。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则。

    http://《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

     

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